Н. Новгород, ул. Бекетова 13В, бизнес центр Портал, оф. 205
Время работы
Пн - Пт: с 10.00 до 18.00
Сб. Вс: c 10.00 до 17.00

Приобретение квартиры в новостройке: как купить недвижимость недорого и без рисков?

Приобретение квартиры в новостройке: как купить недвижимость недорого и без рисков?

Приобретение квартир в новостройках – достаточно рискованное дело, и далеко не все эти риски оправданы. Проверить, насколько правомерна купля-продажа жилья на вторичном рынке значительно проще, ситуация намного более предсказуемая, рисков существенно меньше.

Если квартира в новостройке стоит чуть ниже, чем готовое жилье, то фактически вы производите кредитование собственными средствами предприятия-застройщика, разделяя с ним гораздо большие риски, чем те, которые существуют на вторичном рынке.

На протяжении трех лет, новое здание дает усадку, и ваш новенький ремонт может сильно пострадать. Велика также вероятность, что ремонтные работы будут в квартирах ваших соседей, а это большое количество пыли, шумы и мусор от строительства.

Почему-то люди принимают эти факторы во внимание в последнюю очередь. На первый план выходит желание непременно жить в новеньком доме.

Попробуем прагматично и реально рассмотреть достоинства и недостатки новых домов. Ведь иногда риски являются совершенно оправданными. Согласитесь, хорошо купить недвижимость недорого в новеньком доме, в удобном месте и с хорошими соседями. Итак, какие факторы следует учитывать, приобретая недвижимость в новом доме?

Готовность постройки

Часто бывает, что, несмотря на хорошую репутацию компании-застройщика, дом оказывается недостроенным. Если компания заверяет, что дом стопроцентно готов к проживанию, — лучше самому проверить это. Что может быть проще, чем попросить продавца показать, что дом подключен ко всем коммуникациям? Если продавец ссылается на занятость, — вам ничто не мешает приехать по адресу новостройки самостоятельно и расспросить рабочих о степени готовности дома. Вряд ли рабочие проинструктированы относительно разговоров с покупателями, поэтому велика вероятность, что они скажут вам все об истинном положении вещей. Еще один способ узнать правду – зарегистрироваться на портале, посвященном постройке дома. Если вам кажется, что подключение к коммуникациям – это пустяки, поверьте: это совершенно не так. Ожидание подключения к коммуникационным сетям может продлиться на годы.

Характер заключенного договора

Большим плюсом является договор долевого участия, зарегистрированный в соответствующей службе. Такие документы приоритетны по отношению к предварительным и иным договорам. На случай если компания-застройщик окажется банкротом, вы можете рассчитывать на поддержку закона. Кроме того, такой договор – это гарантированная защита от двойной продажи. Если компания-застройщик заключает договора ДДУ, значит, он располагает пакетом всех разрешительных документов. Нередки случаи, когда компания-застройщик заключает с клиентами предварительные договоры, а после того как документация приведена в порядок, осуществляют их переоформление на договоры по долевому участию.

Наличие банковской аккредитации

Если у предприятия имеются проблемы с получением кредитов в банке, то это свидетельствует о том, что компания проблемная. Немалый плюс, если кредиторами новостройки является несколько банков. Еще лучше если в качестве главного кредитора выступает финансовое учреждение с хорошей репутацией и значительными финансовыми возможностями. В этом случае, при возникновении проблем, банки предпочитают провести дофинансирование проекта, а не простое замораживание строительства. Ведь, если застройщик окажется в долговой яме, то банк приобретает риск не получить обратно кредитные средства.

Репутация

Обратите внимание, какое время застройщик пребывает на рынке, какое количество объектов он выстроил, были ли проблемные моменты на других объектах. Наведите справки о руководстве компании. Не очень хороший признак, если компания, с целью «отмывания» репутации регистрирует новое юридическое лицо.

Удобство расположения дома

Посмотрите, насколько удобно место, где расположен дом, как озеленена территория, есть ли места на парковке, имеются ли рядом детские, лечебные учреждения, магазины, зона отдыха. Оцените состояние транспортной развязки.

Немалое значение имеет и качество самой квартиры. Согласитесь, что большими плюсами является удобная планировка, хорошая высота потолков. Такая квартира намного комфортнее для проживания. Обратите внимание на вид из окна, на толщину стен, на степень удаленности квартиры от лифтовой шахты. В квартирах на верхних этажах более чистый воздух и получше вид из окна, но могут возникнуть проблемы при поднятии вещей, если лифт окажется сломанным.

Наличие всей документации на строительство у компании-застройщика

Если в целом впечатление от новостройки благоприятное, — запросите у застройщика проектные документы, выводы экспертной комиссии, технико-экономическое обоснование, документы на земельный участок. Хороший признак – наличие договора со страховой организацией, что говорит об ответственности компании перед покупателем.

Инвестиционный контракт

В этом документе указывается о количестве квартир, которые передаются бесплатно. Для многих причиной переезда в новостройку – отсутствие рядом сомнительных семей. В какой-то мере покупка квартир, а не получение их от государства в дар защищает от такого соседства. Помимо этого, инвестиционный проект содержит информацию об обязательствах предприятия-застройщика перед тем, как окончательно ввести здание в строй. Типичная проблема многих застройщиков именно в неполном выполнении обязательств, отчего возникают вопросы с оформлением права собственности. Несомненно, эту проблему можно решить через суд, но в этом случае предстоят дополнительные расходы в виде уплаты госпошлины и оплаты за услуги опытного юриста.

Наличие проектной декларации

Из этого документа клиент может узнать о том, как решен вопрос с земельным участком, об его собственнике. Кроме того, в проектной декларации прописаны сроки ввода объекта в строй и общая информация о самом объекте.

Заключение экспертной комиссии

Само существование этого документа говорит о согласовании схем расположения коммуникации. А, значит, не будет проблем в подключении дома к ним. Если же соответствующие документы не подготовлены, то с подключением к коммуникациям могут возникнуть существенные проблемы. Возможно, никаких проблем и не возникнет, но риск имеется.

Разрешительные документы на строительные работы

Обратите внимание, чтобы лицо, на которое выданы разрешения и на которое оформлена вся остальная документация, — совпадали между собой.

Документ, свидетельствующий о собственности на землю

В документации обязательно должно быть прописано разрешение на возведение многоквартирного дома.

Если же в документе прописано другое разрешение на использование надела земли, — это говорит о необходимости для застройщика переоформления документации, что не всегда бывает возможно. Ни в коем случае не следует купить однокомнатную квартиру в заповедной или другой природоохранной зоне. Такие объекты могут просто снести на полном законном основании.

Наличие договора со страховой организацией

Это документ, который говорит о том, что застройщик берет на себя дополнительную ответственность перед клиентом. Если строительное предприятие окажется банкротом, то страховая компания возмещает клиенту квартиры его расходы. Это новая норма, которая начала действовать с января 2014 года. Страховой договор может заключаться как с каждым клиентом, так и в целом на новостройку.

Безусловно, наличие дополнительной ответственности предприятия-застройщика перед заказчиком – немалый плюс, хотя полное формирование правового инструмента пока что не завершено. О стопроцентном отсутствии рисков на случай банкротства застройщика говорить пока что рано. Хочется надеяться, что настанет момент, когда купить квартиру в Нижнем недорого можно будет без опасения за невозврат денежных средств. Но пока что риски есть.

Все-таки гарантия солидного банка и страхование от известной компании никак не будут лишними. Факт, что строительное предприятие взяло на себя оформление подобных процедур, свидетельствует в его пользу.

В любом случае, компания-застройщик должна довести до клиента вид и способ обеспечения. О легитимности обеспечения может сказать государственный регистратор.

Выписка из единого реестра на недвижимость

Из этого документа вы узнаете, нет ли каких-то обременений на данный объект (например, нахождение под ипотекой земельного участка). Кроме того, вы сможете узнать, кто приобрел квартиры в доме.

Наличие учредительной и регистрационной документации

Сверив все реквизиты компании, вы сможете уберечь себя от недобросовестных продавцов, которые занимаются продажами не принадлежащей им недвижимости. Клиента соблазняют низкими ценами. В этом случае, специалисты советуют не торопиться, а проверить законность договорных документов.

Уставная документация может многое сказать в отношении полномочий заключения договоров. Кто имеет право на подписание договоров. Есть ли доверенность и не просрочена ли она? Необходимо ли согласование с советом директоров? Это может оказаться важным, если возникнет необходимость отстаивать свои права в суде. Вы можете возразить, что, если компания — банкрот, то цена всем документам – грош: ведь с нее взять нечего! Не забудьте, что есть компании, которые выкупают право на строительные работы и успешно заканчивают их.

Не мешает ознакомиться и с балансом компании. Наличие убытков и большой кредиторской задолженности заставляют задуматься о том, что компания имеет недостаточно собственных средств для нормального ведения работ.

Шаблон для заключения договора

Лучше всего ознакомиться с ней заранее, ведь в договоре имеются все моменты взаимных обязательств заказчика и компании, занимающейся застройкой. Не нужно обладать большими юридическими знаниями. Нужно немного здравого смысла, чтобы понять из договора, что и на каких условиях вам собираются продать. В договоре важна детализация. Если какой-то пункт не прописан в документе, значит, что его просто не существует.

Заключение договоров долевого участия, в отличие от предварительных договоров, позволит вам, при необходимости, выиграть суд.

В отдельных ситуациях, застройщик мотивирует срок сдачи объекта тем, что берет запас времени на всякий случай. Все-таки уточните у застройщика срок сдачи квартиры.

Возможен ли минимальный риск при покупке квартиры?

Возможен, когда дом полностью достроен и имеется разрешение на его введение в эксплуатацию. Риск в этом случае невелик: нужно только убедиться в том, что полномочия продавца вполне законны. Но даже и в этих условиях есть риск, что состояние квартиры будет далеким от идеала. «Поющая» сантехника, промерзающие насквозь окна, оставляющая желать много лучшего отделка помещений, протечки крыши – еще не самый полный список имеющихся проблем. Не случайно, некоторые люди приобретают квартиру примерно через год после сдачи дома. К тому же, меньше вероятность, что соседи будут ремонтировать жилье, и все «радости» в виде шума, куч мусора и пыли вам придется делить с ними. Цена недвижимости в этом случае будет повыше, и выбор, конечно, делать вам.

Вряд ли среднестатистический человек, не будучи специалистом, обладает всем набором юридических знаний. Поэтому правильным решением станет помощь опытного риелтора при нахождении подходящей квартиры. Все вопросы, касающиеся законности сделки и оформления документов лучше поручить профессиональному юристу. Услуги профессионалов – не статья для экономии. Пытаясь сэкономить, вы можете лишиться всего.